Under grundkursen i nationalekonomi på Lunds Universitet ingick det ett antal skrivuppgifter i grupp. Vi fick välja mellan tre olika ämnen och min grupp valde bostadspolitik. Ett återkommande tema under kursen var hyresregleringen på bostadsmarknaden, och hur dåligt stora delar av ekonomkåren tycker om den. ”Rätt slutsats” på gruppuppgiften var att hyresregleringen borde avskaffas för att få bukt på de problem som präglar Sveriges bostadsmarknad.
Hyresregleringen är dock populär bland befolkningen: förslaget att införa marknadshyror i nyproduktion var den minst populära av Januariavtalets 73 punkter. Förslaget hade inte stöd av majoriteten av väljarna i något parti. Ändå utgår inte nationalekonomernas kritik av hyresregleringen nödvändigtvis från ett marknads-fundamentalistiskt synsätt, utan pekar snarare på ytterst relevanta problem. Går det kanske att brygga kommunikationen mellan ”experterna” och vanligt folk, eller är diskussionen hopplöst låst?
Resonemanget från nationalekonomernas håll går ungefär som följande: Hyresregleringen håller priserna på hyrda bostäder låga. Det är fler som vill hyra en bostad till det reglerade priset än vad marknaden (de som tillhandahåller bostäder) vill utbjuda till samma pris. Det uppstår således så kallat efterfrågeöverskott på bostadsmarknaden; fler vill köpa än vad marknaden kan erbjuda. En brist har uppstått och det finns två huvudsakliga sätt att ransonera den efterfrågade produkten.
1. På en oreglerad marknad löses bristen genom att de som vill ha produkten måste erbjuda mer pengar till de som erbjuder produkten. Priset stiger tills det råder jämvikt mellan priset konsumenter är villiga att betala och vad producenter är villiga att bjuda ut produkten till. Priset bestäms alltså av utbud och efterfrågan. Priset på de flesta varor bestäms så här; vill du ha något många vill ha får du vara beredd att betala mer.
2. På en reglerad marknad kan priset inte stiga över det bestämda pristaket, vilket i detta fall utgörs av hyresregleringen. En annan mekanism behövs för att bestämma vem som ska få tillgång till varan i fråga. Vanligtvis bildas här en kö, och detta är alltså anledningen till att bostadsköer finns. Sjukvård är ett annat exempel: vill vi ha tillgång till sjukvårdssystemet ransoneras vården efter behov och vi får vänta i en kö, istället för att vården går till högstbjudande.
Nationalekonomerna har rätt i att bostadsköerna skulle försvinna om hyrorna skulle släppas helt fria, men en avvägning uppstår. Om en konsument i detta läge har mycket pengar och är beredd att betala mycket för en lägenhet finns ingen kö och de kan hyra precis var de vill. Om en person däremot har en lägre inkomst stänger marknadshyran ute denne från bostadsmarknaden där många vill bo, alltså mestadels inne i städerna.
Det en nationalekonom dock påpekar är att köerna inte heller är ett bra fördelningssystem; de är som bekant otroligt långa, ofta tiotals år i de största städerna. Dessutom gynnar kö-systemet de som vet hur systemet fungerar och redan är etablerade i en viss stad och således kan ställa sina barn i kö i tid. Som grädde på moset finns även en omfattande svart marknad med andra, tredje och till och med fjärde-hands kontrakt som folk inte sällan betalar hundratusentals kronor för att få teckna.
Det är här kruxet förmodligen uppstår. Om jag får gissa så skulle jag tro att gemene man som blir tillfrågad uppfattar marknadshyror som en blind tilltro till att en marknad som är så fri som möjligt per definition löser allt. Efter att ha gått grundkursen i nationalekonomi förstod jag dock att marknadshyror bara är en del i ekonomernas lösning, och viktigast av allt: marknadshyror kommer inte ensamma! Att ekonomerna vill införa marknadshyror på bostadsmarknaden är endast för att kösystemet har så många nackdelar, och att marknadshyror sannolikt skulle fungera bättre som fördelningsmekanism. Detta betyder dock inte per definition att allas hyror kommer att öka dramatiskt, och det är detta jag återigen tror att ekonomen glömmer att betona.
På vår föreläsning om bostadspolitik togs det upp att i ett fall då hyresregleringen avskaffas skulle det bästa vara att beskatta hyresvärden på i stort sett 100% av vinsten som kommer till följd av möjligheten att ta ut en högre hyra. Riktade och högre bostadsbidrag borde också införas för den som bor i ett hus med nu frisläppt hyra. Utbud och efterfrågan fördelar tillgången på bostäder, men den som hyr blir kompenserad i ett sådant hypotetiskt system.
På området bostadsrätter föreslås även en fastighetsskatt så att boende skulle beskattas mer likt konsumtion och mindre som en investering så som systemet ser ut idag. I kombination med detta skulle reavinstskatten (skatten på fastighetens värdeökning) vid försäljning av en bostad kunna sänkas. Det påpekas ofta i rapporter och artiklar om bostadsfrågan att beskattningen av bostäder idag gör att det finns stora incitament att bo kvar i ett hus du äger, då kostnaderna är mycket låga när lånen är betalda, och du lär få betala en hel del i vinstskatt vid försäljning. De två tidigare nämnda åtgärderna skulle göra ett byte till en bostad mer anpassad för behoven enklare (barnen kanske har flyttat ut och två eller en förälder bor kanske fortfarande kvar i det stora huset). Beståndet av bostäder hade kunnat utnyttjas effektivare och nationalekonomer älskar effektivitet.
”Marknadshyror borde införas” låter som ett påstående som cirkulerar på MUF-möten, men med en helhetsbild av de andra åtgärderna som förespråkas är förslaget egentligen varken höger eller vänster. Men så länge Sveriges ekonomer fortsätter att endast nämna att de vill avskaffa hyresregleringen och inte vilka andra åtgärder som måste följa samtidigt kommer förslaget sannolikt att stå och stampa på dagens nivå där 85% av befolkningen är negativt inställda.
Panorama är en politiskt och religiöst obunden studenttidning och de eventuella åsikter som uttrycks är skribentens egna.
Julius Jönson, skribent
